Investir dans l’immobilier avec les SCPI et l’assurance-vie

Les investisseurs Français sont friands d’immobilier et ont tendance à investir dans l’immobilier. Cependant, la gestion d’un bien mis en location peut vite devenir une activité chronophage et stressante (gestion, entretien, assemblées générales, visites, etc.). Quand on mène une carrière professionnelle ou que l’on est retraité, on est peut-être très occupé par ailleurs entre le travail, la famille ou les diverses passions à assouvir.

Bonne nouvelle, il est possible d’investir dans l’immobilier en déléguant complètement la gestion du patrimoine immobilier, l’achat et l’entretien des biens inclus ! Pour cela, il faut s’orienter vers la pierre papier. Ainsi, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une des solutions les plus intéressantes pour diversifier ses placements dans l’immobilier. Voyons ensemble les caractéristiques et les informations importantes pour vous faire un avis sur les SCPI et découvrir l’intérêt d’associer les SCPI et l’assurance-vie.

Présentation des SCPI

Les SCPI sont des sociétés dont le capital est ouvert aux investisseurs. Les personnes souscrivant des parts de SCPI sont appelées les associés. En tant qu’associé, l’investisseur délègue entièrement la gestion du patrimoine foncier à des gestionnaires. Ainsi, il n’a donc rien à faire. Il lui faut juste acter la réception des loyers, correspondant aux loyers perçus par la société, et reversés tous les mois ou trimestres aux associés. Il est possible de souscrire des parts de SCPI pour seulement quelques centaines d’euros. Le ticket d’entrée beaucoup plus faible que dans l’immobilier classique. Il est ainsi possible de diversifier beaucoup plus facilement le portefeuille de biens détenus. Bien loin de l’investisseur qui concentre tous les risques (loyers impayés, détériorations du bien ou du quartier, etc.) sur un seul appartement locatif !

Les SCPI, l’idéal pour investir dans l’immobilier

Les SCPI versent un loyer de l’ordre 4 à 5 % de l’investissement. Cela constitue un excellent rendement eu égard la rentabilité des autres placements (le rendement des meilleurs fonds en euros ne dépasse pas les 3%). Au moment de la souscription des parts de SCPI, il y a des frais représentant généralement de 4 à 8 %, tout comme les frais de notaire. En pratique, la rentabilité des SCPI est même souvent supérieure à 5 %. En plus des loyers, l’associé voit régulièrement la valeur des parts augmenter au gré de l’appréciation du prix des biens du parc immobilier détenu. Cela lui permet de se protéger contre l’inflation. Cette revalorisation peut représenter 1 à 2 % les bonnes années. Ceci dit, tout comme l’immobilier en général, nous ne sommes jamais à l’abri de baisse des prix.

Il existe des dizaines de SCPI. Certaines sont spécialisées dans les bureaux, d’autres dans le résidentiel ou bien encore les centres commerciaux. Sachez qu’il est intéressant de diversifier les SCPI détenues (en termes de sociétés de gestion et de marché visé notamment). Cela permet de minimiser les risques spécifiques à chaque type de biens.

Une fiscalité attrayante en logeant les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie

La fiscalité applicable sur les loyers de SCPI est celle des revenus fonciers au réel ou du régime micro-foncier si l’investisseur y est éligible. Cette fiscalité n’est pas spécialement avantageuse, surtout pour les contribuables imposés en tranche marginale d’imposition (TMI) 30 % et plus. Heureusement, il est possible d’améliorer grandement la fiscalité des revenus de SCPI. Pour cela, il faut loger ses parts au sein d’un contrat d’assurance-vie.

L’assurance-vie est une des solutions d’épargne les plus intéressantes pour investir en France. C’est d’ailleurs le placement financier préféré des Français. L’assurance-vie fonctionne comme une enveloppe. L’épargnant peut y loger des produits financiers très divers (on parle d’ailleurs de contrat multi-supports). L’assurance-vie permet de loger 2 grandes familles de produits :

• des fonds en euros (très plébiscités par les épargnants en raison de la garantie sur le capital investi),
• ou bien des unités de compte.

Les SCPI appartiennent à la deuxième catégorie.

Investir dans l’immobilier avec l »assurance-vie

L’assurance-vie bénéfice d’une fiscalité très avantageuse. En effet, au bout de 8 ans, il est possible de retirer de l’argent du contrat. Vous bénéficiez d’un abattement de plusieurs milliers d’euros sur les plus-values (4 600 € ou 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés). Ils deviennent ainsi non imposables. La détention des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie occasionne des frais de gestion (0,50 % par an pour les meilleures assurances-vie). Mais cet inconvénient est mineur au regard des avantages fiscaux qu’offre l’assurance-vie. D’ailleurs, parmi ces avantages, on peut aussi mentionner le fait que l’assurance-vie est une solution très avantageuse. Au moment de la transmission du capital, elle permet d’échapper à l’impôt sur les successions. Cela est possible jusqu’à un certain montant (jusqu’à 152 500 euros dans le meilleur des cas).

Finalement, en associant l’immobilier « pierre-papier » SCPI et l’assurance-vie, nous avons le meilleur des mondes : de l’immobilier confortable, diversifié et accessible. Cela permet d’être bien moins taxé. En pratique, il faut choisir une bonne assurance-vie :

• sans frais sur versement ;
• avec un bon choix de SCPI ;
• reversant 100 % des loyers ;
• avec des faibles frais de gestion.

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